Czy można "posiadać" 17 apartamentów w sercu Warszawy i prosić o pomoc?

Wczoraj przez polski Internet przelała się fala oburzenia wywołana przez zbiórkę “Ratunek dla Apartamentów w Sercu Warszawy”, organizowaną przez warszawskiego przedsiębiorcę - Macieja Chojeckiego, na portalu zrzutka.pl.

Na czym polega problem?

Pan Maciej w opisie zbiórki opowiada historię sukcesu młodego rentiera, który w lutym 2019 postanowił założyć swoją firmę “bazującą na świadczeniu usług noclegowych”, startując od 8 mieszkań. Wszystko szło całkiem nieźle, pan Maciej ciągle inwestował i “otwierał nowe mieszkania.” Firma rozwinęła się rok do roku o 108%! Pan Maciej liczył, że sezon 2020 będzie przełomowy i “uda mu się wyjść na prostą” (w domyśle: żyć cudownym życiem warszawskiego rentiera, prawdziwie wolnego finansowo). Niestety przyszła zaraza i wyszło jak wyszło. Pan Maciej musiał zrezygnować z 10 mieszkań, zostało mu już ich tylko 7, czyli mniej niż kiedy zaczynał! Co gorsza wspomniane mieszkania generują 30 000 PLN kosztów miesięcznie! Co więcej, mamy teraz “mały lockdown”, w ramach którego rząd zakazał świadczenia usług podmiotom typu Apartamenty w Sercu Warszawy.

Link do zbiórki: https://zrzutka.pl/9svx88

Zacznę od sprostowania kwestii, która w moim odczuciu w największym stopniu przyczyniła się do zaistnienia tego virala. Nie jest to na pierwszy rzut oka oczywiste, ale pan Maciej NIE JEST, NIE BYŁ i niestety, z dużym prawdopodobieństwem, NIGDY NIE BĘDZIE właścicielem wspomnianych 17 mieszkań w stolicy.

Model biznesowy pana Macieja opiera się na tzw. “Podnajmie mieszkań.” Ta spora nisza na rynku najmu nieruchomości, w której lubują się szkoleniowcy nieruchomościowi, jest wynikiem zróżnicowania awersji do ryzyka oraz przywiązania do wygody posiadaczy mieszkań. Gros właścicieli nie interesuje maksymalizacja zysków z najmu. Bardziej cenią sobie stały, pewny dochód pasywny, dlatego wynajmują swoje mieszkania długoterminowo takim przedsiębiorcom jak pan Maciej. Ci natomiast dostosowują te mieszkania do realiów najmu krótkoterminowego i świadczą usługi parahotelarskie.

Zastanawia Cię, jak to się spina finansowo?

Pan Maciej wspomina, że 7 mieszkań, które mu zostało, generuje 30 000 PLN kosztów. Oznacza to, że średnio takie mieszkanie kosztuje go około 4300 PLN miesięcznie. Na tę kwotę składa się opłata dla właściciela nieruchomości, czynsz, media oraz, jak podejrzewam, koszta prowadzenia takiej działalności.

No dobrze, ale ile Pan Maciej może zarobić na najmie krótkoterminowym?

Jeżeli wejdziemy na stronę https://www.apartamentywsercuwarszawy.pl/ i przeklikamy się do rezerwacji, zobaczymy, że ceny wahają się dość znacznie i uzależnione są od apartamentu, który chcemy wynająć oraz wybranego terminu pobytu. Stawki w styczniu zaczynają się od 189 PLN, a kończą się na kwocie 499 PLN (celowo pomijam ceny za 1 stycznia, jako że tutaj mamy ewidentnie stawki “sylwestrowe”).

Możemy więc ostrożnie przyjąć, że średnio doba w apartamencie u pana Macieja będzie nas kosztować 250 PLN, ponadto musimy zapłacić 75 PLN za sprzątanie za cały pobyt. Przyjmijmy dla uproszczenia, że średnia długość pobytu to 3 dni, realny koszt doby wynosi wtedy 275 PLN.

Pamiętacie wpis “Startuję z biznesem! Lekcja druga model biznesowy”? Obliczamy tam maksymalny przychód dla wymyślonego przez kuzynkę mojej żony - “lnianego ecommerce.”

Tutaj musimy zrobić podobne ćwiczenie:

MP = Liczba dni w miesiącu * Liczba apartamentów * średni koszt doby

MP = 31 * 7 * 275 PLN = 59 675 PLN.

Skoro koszta wynoszą 30 000 PLN, a MP dla firmy pana Macieja wynosi 60 000 PLN, to w skrajnie pozytywnym scenariuszu pełnego obłożenia, jest on w stanie zarobić 30 000 PLN brutto. Jak też łatwo obliczyć, zakładając że nasze założenie co do średni kosztu doby jest poprawne, pan Maciej potrzebuje mieć obłożenie na poziomie około 50%, aby nie dokładać do interesu.

Mój komentarz do pomysłu zbiórki

Uważam, że każdy ma prawo korzystać z dobrodziejstw crowdfundingu i zbierać środki na co mu się żywnie podoba (o ile nie łamie prawa). Magia crowdfundingu polega na tym, że to czy dana zbiórka się uda, decyduje tylko i wyłącznie mądrość tłumu - termin szerzej znany jako The Wisdom of Crowds. Jeżeli tłum uznaje, że dany cel jest słuszny, to przekazuje nań swoje zasoby finansowe.

Na moment, w którym to piszę 47 osób zdecydowało się wesprzeć pana Macieja, przekazując na jego zbiórkę 4750 PLN z planowanych 25 000 PLN. Kilku wspierających postanowiło nawet podzielić się swoimi przemyśleniami na temat tej zbiórki:

Sam zainteresowany pisze w aktualnościach zbiórki:

"Day 2: 13% dziekuję za każdą wpłatę.

Nie do końca wiem jak to się stało, ale zrzutka pojawiła się chyba już wszędzie. Po cichu liczę że przełoży się to na jej sukces, ale tez wiem że wiele osób zostało odwiedzionych od pomyslu pomagania. 

Liczę że uda mi się sprostować część informacji. 
Wiadomo aktywistów nie przekonam, przedsiębiorców nie muszę. 

P. S. Chyba nigdy w zyciu nie zalala mnie taka fala hejtu. Ale to nic. Zalezy mi na przetrwaniu tak bardzo ze biorę to na klatę i z usmiechem ide spac :) . "

Jako że bliżej mi do “patodziennikarstwa i komunistów z noizz.pl”, uważam, że ta zbiórka jest bardziej niż dyskusyjna. Osoba organizująca tę zbiórkę jest przedsiębiorcą. Świadomie podejmowała ryzyko związane z aktywnością na wolnym rynku mając nadzieję na zadowalające benefity, które w pozytywnych scenariuszach wielokrotnie przewyższyłyby etatowe wynagrodzenie. O to właśnie chodzi w byciu “prywaciarzem.” Parafrazując Warrena Buffeta, jak jest przypływ to wszyscy płyniemy dumnie z falą, a jak odpływ, to zaraz wychodzi, kto na tej fali płynął bez majtek.

Jeden z moich znajomych prowadził podobną działalność w Krakowie, dwukrotnie większą od opisywanego tutaj biznesu. W pierwszych dniach pandemii podjął wszystkie niezbędne kroki, aby zrezygnować ze wszystkich podnajmowanych lokali. Udało mu się to dzięki jego zdolnościom negocjacyjnym, licznym konsultacjom z prawnikami i całkowitą niechęcią do spekulacji w czasie niepewnym dla najmu krótkoterminowego i całej branży hotelarskiej oraz gastronomicznej . Mówiąc wprost, mój kolega odrobił pracę domową w koncertowy sposób.

Ten pan tego nie zrobił i ma teraz spory problem.

Osobiście porusza mnie wydźwięk, który idzie za opisem tej zbiórki. Gdyby to była tradycyjna sprzedaż voucherów a la Groupon, to wątpię, żeby ktokolwiek, kiedykolwiek zarzucił coś naszemu bohaterowi. Jednak ubranie tego w kategorie “być albo nie być” oraz organizacja quasi-charytatywnej akcji są dla mnie oburzające w porównywalnym stopniu, co przyjmowanie dotacji od Ministerstwa Kultury przez artystów disco polo.

Jakie są Wasze odczucia na temat tej zbiórki?

Pozdrawiam,
D.